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Jusqu’à présent cette obligation concernait uniquement les loueurs de meublés professionnels. L’article 24 de la loi de finances pour 2025 l’impose aux loueurs non professionnels.
Sauf exceptions, ces derniers sont désormais tenus de minorer le prix d'acquisition du bien cédé du montant des amortissements qu’ils ont déduits chaque année, augmentant ainsi le montant d’une éventuelle plus-value et donc de l’impôt frappant cette dernière.
Accéder au nouvel article 150 VB, III du code général des impôts
Reste que sur l’année 2024, la région a perdu 58 000 ventes de logements anciens par rapport à 2022, soit une baisse de 36 % des transactions. En comparaison avec 2023, les notaires enregistrent une diminution de 13 % en Ile-de-France (-15 % pour les appartements et -12 % pour les maisons en Grande et Petite couronne, -10 % à Paris).
Quant aux prix, « les pressions baissières se sont atténuées tout au long de l’année 2024 » signalent les notaires du Grand Paris. Le 4ème trimestre 2024 affiche un repli de 2,9 % en un an pour les appartements contre un recul de 7,9 % au 1er trimestre 2024 (- 5 % pour les maisons au 4ème trimestre 2024 et - 8,3 % au 1er trimestre 2024). Si ces experts notent « une consolidation rassurante de l’activité au dernier trimestre » qui devrait être renforcée par une nouvelle baisse des taux d’intérêt, ils soulignent toutefois le caractère instable du contexte géopolitique qui demeure un élément potentiellement fragilisant pour le marché.
La hausse entrera alors en vigueur selon la date de notification de la délibération du conseil départemental, comme le prévoit le texte de loi.
Notez toutefois que cette faculté d’augmentation temporaire est exclue pour les primo-accédants se portant acquéreurs de leur résidence principale. Les départements peuvent même, sur délibération, prévoir au contraire, une réduction ou une exonération des droits de mutation à titre onéreux pour les primo-accédants s’engageant à occuper leur acquisition comme leur résidence principale pendant une durée continue d’au moins cinq ans suivant l’achat. Le 11 février dernier, le Conseil de Paris a ainsi augmenté les droits de mutation à titre onéreux à hauteur de 5 % à compter du 1er avril 2025, sauf pour les primo-accédants achetant leur résidence principale.
Accéder à l'article 116 de la loi de finances pour 2025
Revoir la séance du Conseil de Paris du 11 février 2025
La mesure concerne les dons d’argent effectués, entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, au bénéfice d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant (ou à défaut d’une telle descendance, au profit d’un neveu ou d’une nièce).
Elle est enfermée dans une double limite : l’exonération d’impôt s’applique jusqu’à 100 000 € par donateur et dans un maximum de 300 000 € par bénéficiaire.
Par ailleurs, cet avantage fiscal n’est accordé que si la somme d’argent donnée est affectée, au plus tard, le dernier jour du sixième mois suivant son versement, à l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état de futur achèvement destiné à être une résidence principale ou encore au financement de travaux éligibles à la prime de transition énergétique pour le bien servant de résidence principale.
Accéder au dossier législatif de la loi de finances pour 2025
Depuis le 5 février, son principal taux (celui de la facilité de dépôt) a ainsi été ramené à 2, 75 %. Le coût des nouveaux emprunts pour les entreprises et les ménages diminue ainsi progressivement. Il s’agit en effet de la cinquième baisse des taux depuis juin 2024. L’objectif est d’assurer une stabilisation durable de l’inflation au niveau de 2 %.
C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 19 décembre 2024.
Dans cette affaire, la promesse de vente avait été notifiée à l’acquéreur par lettre recommandée reçue le 4 septembre 2018.
L’acquéreur avait exercé sa faculté de rétractation par lettre recommandée envoyée le 15 septembre 2018.
L’agent immobilier lui signifia son retard et lui demanda l’indemnisation de son préjudice, causé par son refus de réitérer la vente.
L’acquéreur refusa en affirmant qu’il s’était rétracté dans les délais.
L’affaire fût portée en justice. La cour d’appel de Douai donna raison à l’agent immobilier et condamna l’acquéreur à lui verser 3 500 € de dommages-intérêts. Celui-ci se pourvut en cassation en faisant valoir que le jour du point de départ du délai de rétractation était le lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte, si bien que le délai expirait au plus tôt le 15 septembre à vingt-quatre heures.
La Cour de cassation rejeta son pourvoi en se fondant sur l’article 271-1 du code de la construction et de l'habitation et sur l’article 641 alinéa 1er du code de procédure civile.
Le délai de rétractation avait commencé à courir le 5 septembre à minuit pour se terminer le 14 septembre à 23h59.
Elle pourrait toutefois revenir au Sénat si elle trouvait un nouveau rapporteur.
Le texte soutenu par le gouvernement visait à éviter un retrait en nombre d’habitations du marché de la location, en pleine crise du logement, comme l’ont rappelé les rapporteurs du projet et la ministre du logement.
Pour l’heure, aucun nouveau bail ne pourra être conclu si le logement présente un diagnostic de performance énergétique inférieur à la classe F.
Cette interdiction ne devrait pas en effet s’appliquer aux baux en cours comme le prévoit une proposition de loi actuellement débattue au parlement*. Elle s’appliquera au terme de la tacite reconduction ou du renouvellement du bail. Selon ce texte, l’interdiction serait, en outre, suspendue si le propriétaire a tout mis en œuvre pour réaliser les travaux de rénovation énergétique mais qu’il se heurte à des obstacles techniques ou juridiques. Il en ira par exemple ainsi si les travaux, votés par le syndic de copropriété, ne sont pas encore terminés ou s’il se heurte à un refus du locataire.
Notez que cette proposition de loi ne concerne pas les logements ayant une consommation d’énergie supérieure à 450 kWh par m² et par an, jugés impropres à l’habitation depuis le 1er janvier 2023.
Pour rappel, l’interdiction de louer s’étendra aux logements classés F à compter de 2028 ainsi qu’à ceux étiquetés E en 2034.
Pour rappel, le loyer ne peut être révisé que si cette évolution a été prévue au contrat de location, à la date indiquée au bail ou, à défaut, à sa date anniversaire.
La loi interdit, en outre, la révision des loyers des logements classés F ou G.
Pour obtenir le montant du nouveau loyer, le calcul est le suivant : loyer hors charge x IRL applicable à la date de révision / IRL de l'année n-1
L’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE) s’étend à quasiment toutes les copropriétés. Quant aux logements proposés à la location, ils doivent remplir des critères de décence dont un certain niveau de qualité énergétique.
Copropriété et DPE
Désormais, les copropriétés comprenant de 50 à 200 lots doivent mettre en place un DPE dès lors que le permis de construire du bâtiment est antérieur au 1er janvier 2013. Au 1er janvier 2026, ce sera au tour des copropriétés de moins de 50 lots de réaliser leur DPE.
Pour rappel, le document doit être annexé au carnet d'entretien de l'immeuble et être renouvelé tous les 10 ans sauf dans le cas où il aurait été effectué après le 1er juillet 2021 et qu’il aurait classé l’immeuble : A, B ou C.
Les syndicats des copropriétaires sont en outre tenus d’élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT) dès lors que l’immeuble a plus de 15 ans. Celui-ci doit présenter, pour les 10 ans à venir, les travaux améliorant la performance énergétique et/ou assurant la pérennité du bâtiment, son entretien, la sécurité et la protection des occupants. Ce document doit également être actualisé tous les 10 ans.
Maison individuelle et audit énergétique
Après les logements classés F ou G, l’audit énergétique devient également obligatoire pour la vente de maisons individuelles et d’immeubles en monopropriété classés E.
Location et DPE
Pour être considérée comme « décente » et proposée à la location, l’habitation doit au moins être classée F par le DPE.
Rappelons que le gel des loyers s’applique depuis le 25 août 2022 aux logements classés F ou G. En outre, les DPE émis avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2025.
